Eigenkapital: mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 % des Kaufpreises. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei und viel weniger Zinsen. Zinsbindung ist Planungssicherheit – die Anschlussfinanzierung ist das Risiko.
Eigenkapital
Banken finanzieren zwar manchmal auch ohne Eigenkapital, aber das wird teuer: Je mehr du selbst mitbringst, desto besser der Zins. Gute Faustregel: mindestens die , idealerweise 20 % des Kaufpreises zusätzlich. Wie lange du dafür sparen musst, zeigt dir der Sparziel-Rechner.
Die Annuität: gleiche Rate, wechselnder Inhalt
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Am Anfang besteht sie fast nur aus Zinsen, am Ende fast nur aus Tilgung. Deshalb geht die Schuld in den ersten Jahren so langsam runter.
Tilgung: der unterschätzte Hebel
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange du abzahlst.
| Anfängliche Tilgung (bei ca. 3,5 % Zins) | Ungefähre Gesamtlaufzeit |
|---|---|
| 1 % | über 40 Jahre |
| 2 % | rund 29 Jahre |
| 3 % | rund 22 Jahre |
Eine höhere Tilgung spart oft Zehntausende Euro Zinsen. Achte auch auf das Recht zu (z. B. 5 % pro Jahr) und Tilgungssatzwechsel.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die (oft 10–15 Jahre) legt fest, wie lange dein Zins gleich bleibt. Danach brauchst du eine zu dann gültigen Zinsen. Wer 2021 mit 1 % finanziert hat, kann 2031 deutlich mehr zahlen. Rechne deshalb durch, ob du auch eine Rate mit 2–3 Prozentpunkten mehr Zins tragen könntest.
Wie viel Haus kannst du dir leisten?
- Die Gesamtbelastung (Rate + Nebenkosten + Rücklagen) sollte nicht mehr als 35–40 % des Haushaltsnettos sein.
- Rücklage für Instandhaltung: etwa 1 % des Kaufpreises pro Jahr (bei Altbau mehr).
- Der bleibt unangetastet – er darf nicht ins Eigenkapital wandern.
Hole mindestens drei Angebote ein, auch über einen unabhängigen Vermittler, und vergleiche den effektiven Jahreszins sowie die Flexibilität (Sondertilgung, Tilgungswechsel). 0,3 Prozentpunkte Unterschied sind bei 300.000 € über 10 Jahre schnell 8.000–9.000 €.
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Stand: November 2026. Gesetzliche Werte werden regelmäßig angepasst – maßgeblich sind die offiziellen Stellen.
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